離婚調停で財産分与 家、マンション売却した後 どういう按分になる?離婚調停でもめたくない

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離婚調停で財産分与 家、マンション売却した後 どういう按分になる?離婚調停でもめたくない

 

離婚調停で財産分与 家、マンション売却した後 どういう按分になる?離婚調停でもめたくない

離婚をきっかけに鵜不動産売却をする場合、夫婦の共有名義となっている場合は勿論の事、

 

夫の単独名義の場合も売却する形が多く選ばれています。

 

また時には妻が住宅ローンの連帯保証人となっている場合もあります。

 

その為、今後のトラブルを未然に防ぐ為にも共有名義になっている不動産だけでなく、

 

連帯保証人になっている不動産の売却は推奨されています。

 

また抑々離婚をする場合は財産分与があり、婚姻中に築き上げてきた財産をそれぞれの貢献度に合わせて分配しなければいけません。

 

だから、婚姻中に購入したマンションであれば共有財産とみなされるので、財産分与の対象となります。

 

基本的には貢献度に応じて、となっていますが、大体の場合は50%ずつの按分になります。

 

任意売却を離婚前に行いたいという気分はありますよね。

 

だから、相場でマンションを売却した場合、その売却益を半分ずつする形です。

 

しかし通常マンションを購入する際も住宅ローンを利用する場合が多く、離婚の際にまだ残債が有る場合も出て来ます。

 

この時はまずは売却して住宅ローンを返済し、その後残ったお金を分配する形です。

 

また、財産分与は基本的には夫婦で50%ずつと言う形が基本です。

 

妻が働いていても無職でも同様です。その為、一般の人の場合は殆どの場合50%の割合で按分されます。

 

しかし、夫婦どちらかの収入が非常に高く、不動産売却時の価格がかなり高額となる場合は、相手に対する50%の分与が認められない場合もあります。

 

これは、収入が多い人に比べて収入が少ない人の財産貢献度が低くなっている事が理由です。

 

そのため、その場合は50%よりも少ない割合の分与という判断が下されます。

 

しかし、財産分与の為にマンション売却をした場合、住宅ローンの残債よりもそのマンションの売却額の方が安い場合も出て来ます。

 

それをオーバーローンと言います。

 

不動産を売却する事によって利益を得るならそれを半分ずつ等に分けます。

 

損失になる場合は無理に売却せずにどちらか一方がそのマンションに住み続け、残りの住宅ローンを返済し続ける事もあります。

 

従って、離婚で財産分与をするを為にマンションを売却する場合、基本的には夫婦で半分ずつに財産を分ける形が取られていますが、時にはそれ以外の形が取られる場合も存在します。

 

ただ口約束となると後から何らかのトラブルが発生してしまいかねない為、弁護士等に相談し、離婚契約を結び綺麗に財産を夫婦で分けるというのが現在の一般的な形となってきています。

 

 

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離婚でマンション売却後の税金はどうなる?どちらが払うか

 

離婚調停で財産分与 家、マンション売却した後 どういう按分になる?離婚調停でもめたくない夫婦でマンションを購入したものの離婚に至り、

 

その生活の拠点であるマンションを売却するといった場合にはそのマンションに係る不動産売却の税金はどのような課税となるのでしょうか、

 

またどちらが支払うべきでしょうか。

 

まず、一般論としてマンションを売却する場合ですが、そのマンションが夫あるいは妻単独名義なのかどうかという点が問題となります。

 

基本的にはそのマンションの名義人が一人である場合には単独所有のものということになり、

 

単独所有物件を単純に売りに出すという考え方をとります。

 

また、離婚に伴い財産分与を行う過程において、共有のマンションであったものをどちらかの所有に帰属させ、

 

その売却代金で財産分与を清算するという場合にも単独所有物件を売り出すということになります。

 

単独所有物件とするのは共有物件で権利関係が複雑なものより売却相場が高めとなる点でメリットがあるのです。

 

名義人を一人にしない場合には共有物件を双方合意で売却するという方法もあります。

 

そして、売却後に必要となる税金ですが、不動産譲渡所得という税金が課せられます。

 

この税金の内容としては不動産の売却価格から当該マンションを購入に要した費用や売買の仲介手数料等の経費を差し引いて利益がでる場合に納税する必要がある税金で、

 

復興特別所得税を除いて考えるとこのマンションの売却が所有から5年以下であれば所得税が30%、

 

住民税が9%の税率となり、5年を超えていれば所得税が15%、住民税が5%の税率となり、

 

これらの税率を売却益に掛けて納税額を算出することとなります。

 

そして、マンションの所有者が単独の名義となっている場合

 

利益が出た場合、所有年数に応じた不動産譲渡所得税を確定申告を行うことで当該名義人が行います。

 

一方、共有のまま売却するという選択をした場合には、共有持ち分に応じて課税されることとなります。

 

例えば、持分が夫が2分の1、妻が2分の1といった場合には、まず売却益についても2分の1となり、経費についても2分の1で按分します。

 

その結果生じる課税所得額に対して税率を掛けて算出した税額は、全体の税額の2分の1ずつとなるという具合です。

 

そして、それぞれが自分の持分分の納税を行う必要があるので、それぞれ確定申告して納税することとなります。

 

単独物件であればもちろん共有物件であったとしても不動産会社の査定によっては相場より高めに購入してくれる会社も存在するので

 

税金額を考える前提として複数の不動産会社の査定を受けてみるところからはじめるとよいでしょう。

 

マンション売却確定で離婚成立! 住宅ローンの残債と最初の頭金はどう分配する?

 

家族で暮らすためにマンションを購入したのはいいものの、

 

すぐに離婚をすることになってしまってマンションを売却するタイミングで離婚をするというケースは珍しいことではありません。

 

マンションを購入した段階は結婚している段階、婚姻関係を結んでいる状況です。

 

夫の名義で購入していたとしてもこの時点では夫婦の共有財産となります。

 

住宅ローンがある場合、売却費用で住宅ローンを処分することになりますが残債が残ったらそれを財産分与によって2等分します。

 

つまり残債が500万円残っていれば、夫婦でそれぞれ250万円を背負うというのが一般的です。

 

ここで重要なのが奥さんも頭金を出していた場合です。

 

そのお金が独身時代に貯めていたお金だった場合は財産分与の対象から除外することになるので、最終的な財産分与の額に大きな影響が出てきます。

 

3000万円の家で頭金が1000万円あった場合、そのうちの500万円が奥さんの独身時代からの財産だったとすれば、

 

500万円は奥さんの財産となり残りの2500万円で財産分与が行われます。結果的には奥さんの方が多く分配される形になります。

 

もし残債があれば500万円を差し引いた形で奥さんは支払えばよく、残債を抱えずに済みます。

 

不動産売却で気をつけておきたいのは相場を見極めることです。マンションの売却が決まらないうちに離婚をすることは財産分与を行ってマンションの扱いをどうするかでもめることも出てきます。

 

一方で残債が残ることが間違いない状態で売却することをローンを組んでいる金融機関が認めない可能性があります。

 

こうした売却は任意売却と呼ばれていますが、実際に任意売却をするには専門家を交えて会話をしていかないといけません。これと離婚をめぐる話を同時に行っていくことは非常に大変であり、負担になっていくことは明白です。

 

頭金をすべて夫が出していたとしても、それらは共有財産の扱いになるため奥さんとしては最初から条件は悪くありません。

 

しかも頭金として奥さんがいくらか出していればその分は確保できることから、奥さんが残債を抱えるようなことにはならず有利に交渉を持っていけます。

 

基本的に財産分与は2等分ですが、交渉の内容によっては特にそうしたことにこだわらなくても大丈夫です。

 

むしろ夫に重い負担を強いるような形で分配しても問題ありません。離婚協議書などを作って細かな部分を決めていくことがこうした場合に求められます。

 

 

離婚調停中に夫に家を勝手に売られない方法 財産分与の知識

 

家の名義が夫に有る場合の離婚調停中、夫にその家を売られてしまうと言う事例は発生しています。

 

ただ、この場合どの時点で所有した物なのかと言う事によって勝手に売られるのを防げるかどうかが変わってきます。

 

現時点で夫が不動産売却を行おうとしている物件が、結婚前に夫の所有物になった場合は、夫個人の財産と言う事になります。

 

だから夫が自分自身で判断して売却したとしてもそれを止める術は有りません。

 

売却の費用が相場通りなのかどうかと言う事は関係なく、さらに妻がそこに住んでいたとしても夫は手放す事は可能です。

 

しかし結婚後に夫婦で得た家となると話は別です。家を購入する場合は共有名義にする事も可能ですが、夫の名義にしている事も少なくありません。

 

しかし夫だけの名義となっていても夫婦の共有物と判断される可能性があります。

 

結婚後に得た財産は夫婦が強力した結果得る事が出来た財産だからです。

 

だから夫名義となっていたとしても夫だけの判断で処分する事はできません。

 

とはいっても、何も伝えなければ夫が自分の名義だからと言って勝手に処分してしまう可能性があります。

 

そこで不動産売却を未然に防ぐ為に不動産処分禁止仮処分の命令をしてもらう為に裁判所に申し立てする事によって売却を未然に防ぐ事が出来ます。

 

しかしこの処分自体は魔だ売却していない時点で効力を十分に発揮する命令であり、

 

既に売却してしまった場合、新しい購入者は売主がどの様な状況に置かれているか等を知る事無く不動産取引をしているため、その取引自体を無効にする事はかなり難しくなります。

 

ただ、実際には家を購入した場合は住宅ローンを利用する場合も多くなっています。

 

この場合、ローン残高が売却しようとしている家の相場価格を上回っているのであれば売却したお金でローンの繰り上げ一括返済をしてから手放す形が取られます。

 

相場価格よりも下回っている場合はローンを完済しなければ買い手が付きにくく、売却自体が難しくなります。

 

また妻がまだその家に住んでいる場合、第三者はその家を購入する事は出来ますが、家を空け渡して貰えるかどうかが分からないとなると購入者としても非常にリスクが高い買い物となります。

 

その為、やはり買い手が付きにくいと言うのが現状です。

 

ただ離婚調停中の不動産売却に関してはそのケースによっても動き方や対応の仕方等も大きく変わってきます。従って素人が自分で何とかしようとするのではなく、弁護士等に相談する方法が推奨されています。

 

 

 

離婚後マンションに住み続けることは可能?離婚後に家を売りたいといわれた場合 住宅ローン高額返済

 

離婚後にマンションを売却するのは、財産分与を行う場合の形としてよく選ばれています。

 

勿論、離婚後にそのマンションを売却せずに済み続ける事も可能です。

 

勿論、夫婦のどちらかがその家を売りたいと言い、どちらかは住みたいと言っている場合、売りたい側がそのマンションを勝手に売却する事の阻止も可能です。

 

結婚後に購入したマンションであれば夫婦の共有財産となるので、裁判所の方に所有権の処分を禁止する仮の処分の申し立てをすれば、相手に勝手に処分されてしまうことは基本的に防げます。

 

しかし離婚後もそのマンションを宙ぶらりんの状態にしたまま住み続ける事はトラブルの原因となりかねません。

 

したがって、まずはそこに住む人の名義に変更する形が取られます。

 

住宅の所有名義に関しては共有名義でも、どちらかの単独名義に変更する事は可能です。

 

この場合住宅ローンを利用していれば、そのローンを扱っている金融機関の承諾を得れば可能です。

 

ただローンを共有名義にしている場合、基本的に名義を変更してもらうことは難しくなります。

 

どうしても名義を変更したい場合は住宅ローンの借り換えをするか、別の連帯保証人を立てなければいけません。

 

さらに夫の収入で生活をしていた家庭の妻がそのマンションに住む場合、基本的に名義の変更は不可能です。

 

従って夫が住宅ローンを払い続けながらそのまま妻が住む形が取られます。

 

しかし夫がローンの支払いを滞納してしまう事もあり、その場合は住宅に設定された抵当権が実行され、

 

そこに住んでいる妻は家を出て行く事になります。またローンが共有名義で妻が連帯保証人になっている場合は、妻に返済義務が発生します。

 

基本的には離婚をする際には不動産売却をしてその利益を夫婦で財産分与の形で分配する形が取られます。

 

ただとkには相場よりも安い金額での売却となる場合もあり、その場合は売却よりも住みつづける方がお得だと判断される場合も出て来ます。

 

しかしそのマンションの名義の人、さらにローンの名義人がそこに住み続ける事は楽に行う事が出来ますが、名義人ではない人が名義を変更して住みつづけようとする場合、金銭的にも厳しい状況に陥る可能性も十分にあります。

 

さらにそのマンションに住んでいることが住宅ローンの利用の条件となっている場合、

 

離婚によってローンの名義人が別の所に住んでしまった場合、

 

金融機関から一括返済を求められる事もあります。

 

従って住み続ける事は可能ですが、リスクが高いため多くの場合は売却の形が選ばれています。