コインパーキング経営で土地がない場合どうしたらいい?今ある不動産を売却してコインパーキングにしたい

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コインパーキング経営で土地がない場合どうしたらいい?今ある不動産を売却してコインパーキングにしたい

 

サラリーマンやリタイヤ後の副収入として、投資、不動産経営、コインランドリー、コインパーキングなどが注目されています。

 

その中でもコインパーキングは比較的リスクが少ない副業として人気が高くなっています。

 

コインパーキング経営には車を止める土地が必要となります。

 

最低でも2台分のスペースが確保できれば経営は可能ですが、より多くの収入を求める場合には需要の見込める広い土地を確保できれば良いでしょう。

 

ですが、広い土地の購入はリスクが大きくなります。副業を行うにあたって一番怖い事は、収入を得るためにはじめた事業で散財してしまう事です。

 

特に老後の収入として考えている場合には一番の問題です。

 

同居や転勤などで不動産を手放すことになってしまった場合の土地活用としてコインパーキング経営は向いていますが、

 

土地を新規に購入して経営を行う場合には管理維持費や利益がどれほどになるか慎重に検討したうえで始めることをおすすめします。

 

所有する不動産をコインパーキングとして活用することになった場合、まずは自営型で行うか、賃貸借契約でおこなうかによりリスクを軽減することが可能です。

 

自営型では利益がオーナーへ支払われることになるので収入としては大きくなるでしょう。

 

ですが、パーキング機械の一式購入、宣伝広告費、電気代等の管理費、清掃、不正駐車の管理、トラブル対処に至るまでをオーナーが行わなくてはならない為、リスクは大変大きくなります。

 

また、賃貸借型の経営を行う場合は自営型とは違い、オーナーと利用者の間に管理委託業者が入るためリスクが低くなります。

 

オーナーの土地を一括借り上げし、オーナーとの間で賃貸借契約を結ぶことで契約期間中は安定した土地の賃貸収入を得ることができます。

 

機械の設置や管理維持、不正駐車や清掃、機械のメンテナンスに至るまで、コインパーキングの経営に関することはすべて業者が行います。

 

駐車料金やオーナーに支払われる土地の賃料についても、近隣相場やそこから見込まれる利益などを考慮した料金・賃料の設定を行うため、利用客獲得はスムーズなものになるでしょう。

 

賃貸借契約を結んでしまえば、コインパーキングの収入が低迷していても契約期間中の賃料は安定して入るため副業としてはとても向いているものだといえるでしょう。

 

不動産売却をするか迷った際には、売却せずにコインパーキング経営を行うというのも資産形成方法の一つではないでしょうか。

 

遊休地や空き家・空地の今後の活用方法としてもコインパーキング経営は大変おすすめです。

 

 

失敗しないコインパーキング経営 固定資産税、初期投資などを事前に把握

 

コインパーキング経営というと、「土地を持った資産家だけが出来る安定経営」といったイメージがありますが必ずしもそうではありません。

 

都内などの人口密集地で、なおかつ近隣に競合する施設がない場合はただ座っているだけでも安定した収入が見込めますが

 

(と言ってもそんな場所の土地はもっと収益の高い利用の仕方や、高値で不動産売却してしまう手もあるでしょう)、

 

すべてのコインパーキングがそのように恵まれた条件を持っているわけではないからです。

 

コインパーキングの経営に当たっては、支出と収入を事前にシビアに検討して船出することが肝要です。

 

とくに、支出のほうはかなり正確に算出出来るためまずこちらからしっかり計算しておきましょう。

 

土地を持っていないなら取得費用、土地を所有している場合は固定資産税や機械・設備などへの初期投資、それらの減価償却率、大手パーキングチェーンに加盟するなら

 

そのフランチャイズ料金、保険料、などをおおよそ算出しておきます。とくに、コインパーキングは盗難や機械の破損、また料金の踏み倒し等が多発する業種ですので保険はそれなりに高額のものに入る必要があります。防犯カメラの設置も必須と言って良いでしょう。

 

これに対し、収入はその付近の駐車料金の相場や需要で大きく変動します。土地が安いところでは基本的に駐車料金の相場も下がりますが、かといって保険や機械類の設備の料金が下がるわけではありません。

 

かなり回転率を上げないと、地方や人口の少ない場所での経営で大儲けというのは難しいところです。また、周辺に何があるかも重要です。

 

集客力のある有名なお店があればそこ目当てのお客が駐車してくれますし、逆に大型ショッピングセンターなどで開放型の駐車場が併設されていればそこに駐車需要が食われてしまう危険もあります。

 

もっとも恐ろしいのはこういった「商売敵」が経営を始めた後に乗りこんでくることですので、

 

周辺に空き地や売地、大きな用地などがないかどうかはしっかりと情報収集を怠らないようにしましょう。

 

大手パーキングチェーンと契約すると、フランチャイズ料が取られる代わりにこういったマーケティング的なことはサポートしてもらえます。

 

チェーン側としてもオーナーに儲けてもらったほうが自分たちも潤うため、かなり突っ込んだアドバイスや情報がもらえると期待して良いでしょう。

 

自前でのマーケティングなどに自信がない場合、大手に所属するのも選択肢と言えます。

 

コインパーキング経営は儲からない?借地借家法と建築基準法を事前にチェック

 

駐車場経営を始める場合には各種法律の勉強が必要です。

 

例えば駐車場の広さが500平方メートル以上で誰でも利用できる駐車場であり、都市計画区域だった場合には駐車場法にのっとった段取りや手続きが必要です。

 

都道府県知事の許可が必要になるため、何の届出なしに行うことは許されません。もちろん広さが狭ければその必要はありませんが、大規模にやる場合などは注意です。

 

このようにコインパーキング経営では法律が引っかかってくることもあり、他の法律に関しても事前にチェックをしておくことが大事になっていきます。

 

まずは借地借家法についてです。

 

借地借家法は建物などを借りている人を保護するのが基本的な役回りですが、地主などを保護する側面もあり家や土地を借りる際にはなくてはならない法律です。

 

コインパーキング経営をする際にはこの法律は対象外となります。対象外となるメリットは土地の転用がしやすいことです。

 

借地借家法の対象となるアパートマンション経営は一度その目的で始めると、転用したくてもできなくなります。

 

その点コインパーキング経営は現時点で停車している車が出て行けば、その時点で転用して不動産売却につなげることが可能です。

 

コインパーキング経営の最大の魅力は塩漬けしている不動産を有効に活用できる点であり、相場を見てすぐにそれを売却できる点です。

 

アパートマンション経営も土地活用の方法的に有力ですが転用がしにくい点がネックになっており、その点コインパーキング経営は軌道修正がしやすくすぐに転用できます。

 

コインパーキングでも立体式のもの、機械式のものがありますがこうしたものを建築する際に気をつけないといけないのが建築基準法です。

 

立体式駐車場は建築基準法の影響を受けます。

 

車を走らせられる立体式駐車場は建築物の扱いで、多段式駐車場は工作物の扱いです。工作物に関しては建築基準法には該当しないため、建築確認申請が必要ありません。

 

自走式立体駐車場は建築物のため、建築確認申請が必要であり場合によっては建設できない区域もあります。コインパーキング経営をしたくてもできないエリアや方式があることを知っておく必要があります。

 

一番簡単に始められるのは駅前にあるような平面で行うコインパーキングであり、初期費用も大して変わりません。ただ広さによっては駐車場法に引っかかることもあります。実際に経営を始める場合は業者に相談をして始めることが大事です。

 

 

土地活用にコインパーキング経営 初心者がコインパーキング経営を始める前に知っておきたいこと

 

土地を持っている人は様々な方法で土地を活用していますが、最近注目されているのがコインパーキングです。

 

コインパーキングは初心者でも比較的簡単に参入でき、初期費用もアパート経営などに比べて少なくて済みます。

 

コインパーキング経営を始めたい場合、大きく分けて2種類の方法があります。

 

ひとつは運用会社に所有している土地を預けて運用してもらう方法で、もうひとつは自分で運用する方法です。

 

不動産運用会社が土地を一括して借り上げるケースは安定した賃貸収入が得られるので人気があります。

 

いつでも不動産売却が可能で、管理も任せられるので仕事を持っているオーナーでも安心です。

 

コインパーキング事業を行っている会社では、立地や地形に加えて土地の周辺にある駐車場相場や利用状況なども調査して分析を行います。

 

効率のよい駐車場のレイアウトを考え月極や時間貸し、運用台数などを含め最適なプランをオーナーに提案します。

 

コインパーキングのオーナーになると、様々なメリットがあります。

 

初期投資がほとんどかからず、売却も他の用途への転用も容易にできます。駐車場は常に需要があるので収入が安定していてリスクが少ないです。

 

売上げにかかわらず毎月一定の賃料が入り、駐車場の管理と運営をすべて任せられます。

 

土地の活用方法はいくつもありますが、中にはリスクが高いものもあります。

 

リスクが少ない土地活用のひとつがコインパーキングです。土地の売却は安く売ってしまうリスクがあり、売りたくても買い手がいなくて売れないこともあります。

 

コインパーキングであれば、少ないリスクで土地を有効活用できます。

 

使っていない土地をコインパーキングにして収益を得たい場合、固定資産税のことも考慮する必要があります。

 

固定資産税を支払ったうえで、さらに収支をプラスにすることが重要です。

 

コインパーキング事業でしっかりと収益をあげるには、パートナーとなる会社選びも重要です。

 

日本には大手の会社がいくつもありますが、これまでの実績に加えてサービスの良さをチェックすることも大切です。

 

駐車場経営のすべてを任せるので、きめ細やかなサポートがある会社のほうが安心です。

 

大手でなくてもコインパーキング事業で10年以上の実績がある会社は、サービス内容が良心的でオーナーからの信頼も厚い会社が多いです。

 

運用会社に任せる場合でも、相場を知っておくことは大事です。適切な運用が行われているか定期的にチェックすることも重要です。

 

 

コインパーキング経営のリスク メリットとデメリットを事前に把握して、資金繰りに苦労しない

 

不動産を保有している方の中には、ただ持っているだけで上手く不動産を活用出来ていない方もいらっしゃいます。

 

土地を活用できていないと、毎年固定資産税が出て行くので、持っているだけで損失を出してしまうこともあります。

 

土地活用をしたいけれども、保有している土地の形が悪いのでマンションやアパートを建てるには不向きであったり、日本は少子高齢化の社会構造になっていますので、地方で土地を持っていても上手く活用出来ないという方もいます。

 

また、現在不動産売却をしても相場が安いので売りたくても売れないという方もいらっしゃるでしょう。土地を活用する上で、メリットの多い活用方法がコインパーキングです。

 

マンションやアパートを建築する場合と異なり、初期投資が少なくて済みますので、大きな借金を背負うことがありません。また、マンション経営では空き室リスクが気になるところですが、コインパーキングは駅からの距離が近ければ一定の需要が見込めます。

 

更に変形地であっても駐車場であれば料金精算機と駐車場の枠を設置するだけですので土地の形が悪くても営業が可能になる場合もあります。

 

地方なので需要がないのではないかと考える不動産を所有している方もいますが、地方ほど、都心部よりも車を多く使いますので、潜在ニーズが高いものです。

 

これまでは駐車場がないので止めなかっただけという隠れたニーズを掘り起こすことが出来るかもしれません。

 

料金計算機を設置すれば、24時間人がいなくても営業が可能になりますので、人件費の心配も不要です。また、何らかの理由が発生して不動産を売却する際にも、マンションやアパートのような建造物がないので更地にすることが容易になります。結果として不動産売却が早く進むメリットもあります。

 

デメリットとしては、やはり経営が上手くいっていることを周りの同じような土地を持っている方が気がついた場合には競合となる場合もあるでしょう。利用者目線で考えるとより価格の安いコインパーキングを利用しますので、価格競争になってしまう可能性もあります。

 

ただ、立地が良い土地に自分しか土地を保有していない場合は競合も現れにくいでしょう。その他のデメリットとしては固定資産税が挙げられます。利回りが悪いと固定資産税の負担が大きくなりますので、コインパーキングを始める前に、どのくらいの収入が見込め、いくらの固定資産税が発生するのか予測を立てておくようにしましょう。