不動産の任意売却とは メリット、デメリット 任意売却手続きの流れについて

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不動産の任意売却とは メリット、デメリット 任意売却手続きの流れについて

 

家を購入するときに住宅ローンを使用するのが一般的であり、完済できれば問題ありませんが、様々な事情で返済が困難になることがあります。

 

 

 

この状況でも家の価値がローンの残債を完済できる見込みがあれば通常の売買が利用できますが、周辺の不動産の相場が下落するなどの影響で購入時よりも価格が下がっているとローンが残ってしまうケースがあります。

 

完済できなければ金融機関に抵当権があるので競売にかけられますが、相場よりも金額が下がる可能性が高いのが問題です。

 

ローンの残債は返済を続ける必要があるため安くなってしまう競売は都合の悪い方法であり、これを解消するために利用するのが任意売却です。

 

通常の売買を行えるので相場と同じ金額になりやすくなり、残債を大きく減らせる効果があります。

 

必要な経費を負担してもらえる、周囲に返済が困難になったことを知られずに手続きを行える、残債の返済は分割して行えるメリットがあります。

 

状況によってはそのまま住み続けることもでき、お金に余裕ができたときに買い戻せるのも特徴です。

 

この方法を利用するには債権者である金融機関の承諾を得る必要があり、交渉力のある不動産会社に依頼しないと失敗する恐れがあるので注意しましょう。

 

任意売却を利用する流れとして、期限の利益喪失が起きる必要があります。

 

この時期は住宅ローンの返済ができなくなってから3か月から6か月程度経過したタイミングです。

 

返済が滞って1か月でも金融機関から督促の連絡が来ますが、この段階ではまだ利用できません。

 

長期的な遅延によって住宅ローンの融資契約の違反になり、分割で返済する権利を失います。

 

また、保証会社が残債の一括返済を行う代位弁済がされます。

 

このときに手続きを行わないと競売にかけられるので、その前に申請して金融機関から合意を得るのが利用の流れです。

 

金融機関側も安くなってしまう競売よりは通常の方法で売買されることを望むことが多く、交渉に応じるケースが多いです。

 

なお、申請するのはこのタイミングになりますが、返済が無理だと感じたときは

 

すぐに不動産会社に相談した方が様々な対応を提案してもらえるため、早めに行動した方が良いでしょう。

 

引越しをせずにそのまま今の家に住み続けることを望む場合には親族やその他出資者などの協力者が必要になります。

 

協力者に所有権を移し、賃貸契約を結べば毎月の賃料の支払いは発生しますが引越さずに済みます。

 

競売にはないメリットですが、協力者が見つからなければ利用できないため、これを得意とする不動産会社に依頼するのが重要です。

 

メリットの多い任意売却ですが、デメリットもあります。

 

長期的な遅延を起こして代位弁済が発生しているので、このときに個人信用情報機関に通知されて記録が残ります。

 

ブラックリストと呼ばれる状態であり、今後5年間はクレジットカードやローンが利用できません。

 

ただし、このデメリットを気にして利用するのを避けるのは得策ではないので注意しましょう。

 

そもそも返済できなくなった状況で利用するもので、他の対処法を取るにしても個人再生や自己破産などの債務整理になるので、

 

いずれにしても記録が残ることに変わりありません。

 

クレジットカードは現在は銀行口座の開設ができれば無審査で発行できるデビットカードで代用できる場面も多いのでそれほど影響はありません。

 

利用の障害になるものに住宅ローンを組むときに連帯保証人がいた場合、保証人の同意も必要になることが挙げられます。

 

連絡が取れなかったりすると利用できなくなってしまうので所在を把握しておきましょう。

 

また、残債と市場価格の開きが大きすぎるときに金融機関の承諾を得るのが難しくなる場合があります。

 

できるだけ長い時間をかけて交渉できるように、早めに不動産会社に依頼すると良いです。

 

良心的な不動産会社だけでなく、悪質な会社もあるので慎重に選ばなければなりません。

 

特殊な知識と経験が必要とされるため、一般的な会社で対応は難しく、依頼したまま何も変わらずに競売にかけられてしまうケースもあります。

 

債務整理の一種であるため、弁護士などの専門家が主体になっていること、対応の実績があることなどを確認して信頼できる会社に依頼しましょう。

 

残債が残ってしまう場合は自己破産も検討が必要ですが、このときも任意売却をしてから行った方が良いです。

 

自己破産の問題として、家があれば競売にかけられます。自分にペースで手続きを進められないので引越しのタイミングをコントロールできず、

 

費用も出費になります。また、税金も滞納していた場合、対象にはならないので自己破産した後も税金は支払わなければなりません。

 

任意売却であれば引越しのタイミングをコントロールでき、費用は負担してもらえ、売却で手に入ったお金の一部を税金の支払いに充てることもできます。

 

そのため、返済ができない場合でも最初から自己破産は行わない方が良いです。