ローン特約で不動産売買契約解除!認められるケースとは?

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ローン特約で不動産売買契約解除!認められるケースとは?

 

ローン特約で不動産売買契約解除!認められるケースとは?

不動産売買契約では、本契約に付随してローン特約を加えた内容で契約締結される場合がほとんどです。

 

主に買主保護の趣旨で合意されていますが、後日に売主買主間でのトラブルに発展する場合があります。

 

ローン特約とは、住宅ローンの審査を通過できずにローンを組むことが出来なくなった場合、ペナルティ無しで売買契約を白紙撤回できる特約のことです。

 

融資特約やローン条項とも呼ばれています。

 

ローン特約の必要性はどこにあるのでしょうか。

 

マンションや戸建て住宅の購入は高額なので、金融機関から住宅ローンでお金の借り入れを行場合がほとんどです。

 

銀行側も融資額が巨額に上るため、各銀行等金融機関での所定の融資基準を充足しない限り、住宅ローンの融資を受けることは出来ません。

 

収入や勤続年収、個人信用情報などの事情から、ローンを組めない場合も多々あります。

 

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売買契約では手付金を、前払いするのが一般的です。

 

仮に住宅ローン審査に落ちると、購入代金お確保が出来ないので、手付け解除を選択せざるを得ません。

 

この場合、買主は手付け金をペナルティとして放棄しなければならないのです。

 

ただし、これでは買主は住宅ローン審査落ちによる手付金放棄のリスクを負うことになります。

 

売主との公平を図るために、ローン特約が利用されているわけです。

 

このように買主保護の為の特約なので、売主の利益を反故にしてでも、買主の利益保護を図るのが相当な場合に限って、不動産売買契約解除を認めるのが公平です。

 

どのようなケースで、ローン特約の適用を認めるのが妥当なのでしょうか。

 

具体的事例を通して、分析してみます。

 

この特約により解除が認められる典型事例は、予定していた金額や金利でお金を借りることが出来なかったケースです。

 

住宅ローン申込みに先立って、売買契約を締結し売買金額も明らかになっています。

 

自分の資産状況などを勘案して、融資希望額を銀行等に申し込むわけです。

 

審査の結果、十分な与信力をもっていないと判断されると、融資額の減額や、より高い金利での融資を求められることは十分あり得ます

 

しかしどのような基準の下で審査が行われるのかは買主には知ることが出来ません。

 

住宅ローンの融資金を調達できれば、問題なく購入できたにも関わらず、金融機関の審査に通過できなかった結果、買主に手付金放棄のペナルティを与えるのは妥当でないので、特約に基づく解除が認められるわけです。

 

ただし、買主に過失が無かったことが要件とされています。

 

仮に買主に不動産会社にも隠している借金が発覚したり、住宅ローン申請書に虚偽の記載があるような事例では認められません。

 

不動産売買契約でローン特約を根拠に、無条件解除できる事例は、売買契約時にローン申請先に予定していた、金融機関から、全て融資を断られた場合が該当します。

 

もちろん不動産会社も売主も決済を完了させることに高い関心を持っているので、別の金融機関への融資申し込みを薦めてくることが考えられますが、

 

買主としてはそのような要請に従うことなく、特約に基づいて契約を白紙撤回できるのです。

 

ただし無条件に解除が認められるわけではありません。

 

売買契約書に記載した銀行に対して、買主サイドも住宅ローンを通過させるべく誠実に行動したことが前提になるのです。

 

この点は案外、見落としがちですが、例えばもっと好条件の不動産物件が見つかったので、当初の売買やそのための住宅ローンの通過に関心を持たなくなった事例が想定されます。

 

この場合に手付金没収のペナルティを回避するために、わざとローンが通過しないように働きかける買主も存在しているのです。

 

さらに融資先が金融機関のローンの場合に限定されているので、親からの贈与などの見通しが頓挫したと言った事例も適用外になるので、注意が必要です。

 

ローン特約はあくまで、任意条項として不動産売買契約に盛り込まれているものです。

 

ここに落し穴があり、任意であることで、契約解除をめぐるトラブルは後を絶たないのが現状です。

 

後日のトラブルを回避するためには、売買契約書に融資特約の解除条件を、確認しておくことです。

 

融資が通らない場合に、自動的に契約が解除するのか、あるいはあくまで解除権を留保するだけで、白紙撤回するなら改めてその旨の意思表示が必要なのか、この点を確認しておきます。

 

特に後者の権利留保型の場合、買主と売主の間で認識に差が出る可能性が高まるのです。

 

買主はすでに契約は白紙撤回されていると思い込んでいる一方で、売り主にしてみれば連絡が来ない以降、契約は有効と認識している事態が懸念されます。

 

そこでトラブルを防止するため、契約解除の意思表示は買主から売主に直接、内容証明郵便等で通知しておくのが妥当です。

 

仮に不動産会社などに連絡を依頼すると、売主のもとに解除の意思が明確に伝わらない可能性が否定出来ないからです。

 

銀行に融資不可という判断をされ、売買契約が白紙になったケース 不動産売買の前に知っておきたいローン特約について

 

不動産を購入したいと思った時、少なくとも数千万円以上の蓄えがなければ、一括で支払うことなどできません。

 

それだけの蓄えとなれば実際に不動産を購入できるのはかなりの年齢になってしまいます。

 

ということで、多くの人は銀行に融資をしてもらって、数十年かけて返済していくということになります。

 

銀行の住宅ローンを利用するときの簡単な流れを見ていくと、まずは物件を販売する売主に購入すると申し込みます。

 

それから銀行に住宅ローンの申込みをして仮審査をします。仮審査に通ったら売買契約を結んで、それから本審査を申し込み結果を待ちます。

 

ここで間違えてはいけないのは、仮審査というのはあくまでも簡易的な審査であり個人信用情報で過去に延滞などの金融事故がないか、融資額と年収のバランスが取れているのか、といったことをチェックしていきます。

 

つまり明らかに問題がありそうな人を門前払いにするための審査といえます。

 

でも問題がないからといって、すぐに融資を受けられるわけでではなく本審査を申し込むことが出来る段階に進めるというだけです。

 

仮審査は通っても本審査には通らないということは起こりえます。

 

それで厄介なのは、本審査が終わる前に不動産売買契約を結んでしまうことです。

 

実際に支払えるお金がないのに契約を結ぶというのは、矛盾しているようですが不動産売買ではそれが普通に行われています。

 

本審査に落ちてしまう原因としては、住宅ローン以外にも借り入れをしたり、リストラで職を失ったりして返済能力に疑いがでてきたときです。

 

仮審査に通って本審査に落ちてしまう確率は、ほんの数%とされていますが、稀にでも起きるので万が一のことも考えておかなければいけません。

 

では、もしも本審査で融資不可になったときには、すでに契約を結んでしまった以上は代金の支払いをするべきなのかという疑問が出てきます。

 

お金がないからこそ住宅ローンを申込んだのに支払えるはずがありません。

 

代金を支払えないときには契約違反ということで、売買代金の数割を違約金として支払うことになります。

 

代金を全額支払うよりもや違約金のほうが安いですが、前述のように不動産の価格はとても高いのでそれでも簡単に支払える額ではありません。

 

そこで売主もそういう事態が起こりえることを想定して、売買契約にローン特約をつけておくことが一般的です。

 

ローン特約というのは、まさに住宅ローンで融資を受けられなかったら契約はなかったことにできるという特約です。

 

この特約をつけておけば、万が一融資不可による契約破棄となったときでも、違約金を支払う必要はありません。

 

契約を解除したことで売主に損失がでたとしても、その補填をする義務もありません。

 

特約をつけるときには、借入額と融資を申し込んだ銀行そして本審査の結果が出るまで待ってもらう期限を書き込みます。

 

注意点としては借入額は、特約によって支払いを免れる事ができる金額ですから満額記載しなければ意味がありません。

 

また融資を申し込んだ銀行について特定の銀行名を書かずに「金融機関」とだけ書いてあると、本審査に落ちたときに他の金融機関に借りてでも代金を支払うようにと言われてしまう恐れがあります。

 

特約の内容は契約書に書かれていることが全てですから、細かい点まで正確に書いておかないといけません。

 

契約を解除するときにも気をつけるべきこととして、銀行から融資ができないという通知が物件を仲介した業者に届きます。

 

でも、それが売主に伝わらなければ意味がありません。

 

確実にローン特約に基づいて契約を解除すると伝えるためには、内容証明郵便のように記録が残る文書で意思を伝えます。

 

それからローン特約で支払いを免れることができるのは、契約書に書かれている物件の代金です。

 

ローン特約で不動産売買契約解除!認められるケースとは?

でも結果的に契約が白紙になったとはいえ、一度は契約を結んだということで仲介業者が仲介手数料は発生すると業者が主張することがあります。

 

そうなると支払った仲介手数料を返金してもらえません。

 

本審査に通らないときのことを考えるのであれば、仲介低数量についてても、事前に確認しておく必要があります。

 

融資不可であったときに、物件の代金だけでなく仲介手数料もなくしてもらうためには、契約書にローン特約による解除が行われるときには仲介手数料を買主に変換するという内容を盛り込むように交渉をしましょう。

 

不動産を購入しようという人にとっては有り難いローン特約ですが、法律で義務になっていません。

 

ですから契約に盛り込まなくても売り手にペナルティはないのです。

 

もしものときに高額な支払いを背負うことのないように、売買契約書は隅々まで確認しておくことが大切です。

 

なお、これはあくまでも「本審査に通らなかった時だけ」有効となる特約です。

 

売買契約を結んだ後に、やっぱり購入するのを止めたと契約を解除したときには特約が使えないので違約金は支払わなければいけません。